Observatorio del Derecho Humano a la Vivienda Adecuada

Inquilinato y solución de controversias

Las relaciones jurídicas entre propietarios e inquilinos tienen carácter privado, surgen de un acuerdo de voluntades, que se plasma en un contrato de arrendamiento; en el que se establece el plazo, el canon y las causales de terminación. La falta de pago del canon es una de las causas de finalización de un contrato de este tipo, ya que el propietario puede solicitar al juez que emita una sentencia de desalojo contra un inquilino que no ha cumplido con el pago de alquileres.

El Derecho Civil es la rama del derecho que regula las relaciones entre los particulares, la capacidad de los contratantes, las obligaciones que asumen y los efectos cuando concurren causas de incumplimiento. En nuestro país, el Código Civil define al arrendamiento como “el contrato por el cual una de las partes concede a la otra el uso o goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon”.

Atravesamos una etapa crítica a raíz de la expansión mundial de la Covid-19, cuyos efectos ya han provocado una serie de conflictos y controversias a raíz de la aplicación e interpretación de contratos de alquiler o arrendamiento. Los conceptos de fuerza mayor y caso fortuito serán pan de todos los días y los inquilinos formularán a los propietarios solicitudes de diferimiento de pago de alquileres o la reducción del canon. Se presentarán casos en que propietario o inquilino pida incluso la resolución anticipada del contrato de vivienda o local comercial, según sea el caso.

Frente a esas y otras múltiples situaciones controversiales que se irán presentando, se debe abrir una vía de conciliación extrajudicial para que propietarios e inquilinos lleguen a acuerdos medianamente satisfactorios y se evite así la indisposición social, que agravará aun más la precaria situación económica en la etapa post Covid-19.

Sugiero la conciliación extrajudicial (al margen de los tribunales de justicia) por varias razones. Los juzgados no darán abasto a la cantidad de demandas de desalojo, resolución de contratos y otros derivados. Ante miles de casos, la retardación de justicia – que ya de por sí es una de las características de nuestro ineficaz sistema judicial-, se agudizará aún más.

En promedio, un juicio de desalojo dura entre 10 a 12 meses. A ello agreguemos el tiempo que demorará la ejecución de la sentencia y los costos que implicará para los litigantes sostener un proceso judicial.

Es cierto, la normativa vigente permite a las partes en litigio llegar a un acuerdo conciliatorio dentro el mismo proceso judicial. De hecho, sería saludable que todos prefirieran un acuerdo que luego el juez refrende; sin embargo, son escasas las veces en que las partes en litigio concilian frente a un juez. Quienes han llegado al tribunal esperan con ansias que se haga justicia, sentencia judicial mediante.

Por ello, es indispensable que se creen instancias administrativas (no judiciales) de conciliación eficiente y que en un plazo corto, en dos o tres audiencias y en presencia de propietario e inquilino, logre que se rubrique un acuerdo. En tal caso, un conciliador hará el rol de ablandar las posturas de las partes en controversia e instará a éstas a evitar largos y tediosos procesos judiciales.

El conciliador es un tercero, ajeno a las partes, que facilita el diálogo, sugiriendo a las partes a ceder recíprocamente para alcanzar un acuerdo que constará en un acta de conciliación, siendo su exigibilidad inmediata.

La conciliación extrajudicial a la que me refiero se sustenta en la Ley 708. El Ministerio de Justicia es la autoridad competente para autorizar el funcionamiento de centros de conciliación, así como sus reglamentos. Según la citada ley, se podrán someter a conciliación las controversias derivadas de relaciones jurídicas contractuales o extracontractuales, siempre que no contravengan el orden pu´blico.

El nombrado ministerio también puede ofrecer servicios de conciliación sin costo alguno para quienes acuden a él.

No sólo se debe ofrecer, sino promover los servicios de conciliación. Las ventajas son evidentes al descongestionar causas de los tribunales y agilizar la solución de conflictos sin excesivos formalismos. No olvidemos que uno de los fines del derecho es alcanzar la paz social mediante la adecuada composición de intereses.

No me he referido al proyecto de ley “excepcional” que aún se tramita en el órgano legislativo. El proyecto de marras, lejos de alentar la solución de conflictos derivados del inquilinato los agravará por su confusa redacción y ausencia total de sindéresis jurídica.

Dejar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.