Observatorio del Derecho Humano a la Vivienda Adecuada

Capital inmobiliario en el área metropolitana de Cochabamba

“Este huracán le empuja irreteniblemente hacia el futuro, al cual da la espalda, mientras los escombros se elevan ante él hasta el cielo. Ese huracán es lo que nosotros llamamos progreso” Tesis IX – Walter Benjamín

Eran casi las 13 horas del día 21 de marzo del 2020, y tenía planeado cambiar de residencia. Recibí inesperadamente un mensaje de Tes, donde me avisaba que tenía hasta las 16 horas para trasladarme al lugar donde vivo actualmente. El primer día en la nueva residencia, me acerqué a la ventana de la sala, y observé dos edificios en proceso de construcción, uno de ellos iba por la cuarta planta, el otro por la segunda. Actualmente, después de casi un año, los edificios que estaban en construcción, están en su fase final, uno de ellos tiene 15 plantas, 11 se construyeron en plena pandemia, así de rápido.

El punto es que el capital inmobiliario en las últimas décadas es uno de los principales responsables de la transformación y configuración espacial del territorio urbano del área metropolitana de Cochabamba, pues supone como fin último, la imposición de la lógica de reproducción y acumulación de la riqueza, característica propia de una ciudad capitalista.

Actualmente, la ciudad se presenta como marco de concentración del capital, un escenario donde la transformación del espacio se intensifica en función de la capacidad de producción del plus valor. El capital inmobiliario es un elemento central en la producción de nuestras ciudades, y es responsable de la construcción de buena parte de las mismas.

Entender cómo funciona el mercado inmobiliario, sus características, sus particularidades, es la manera de entender cómo nuestras ciudades son producidas. Si entendemos la formación de los precios inmobiliarios estaremos comprendiendo los mecanismos de exclusión urbana y la posibilidad de transformarlo. En este sentido, esta comprensión deviene también del resultado de un análisis complejo, con base en un conjunto de dinámicas no solo demográficas, sino económicas, políticas, urbanísticas y de estructuras socio-culturales más complejas.

El mercado del suelo urbano puede ser perfectamente uno de los mercados más imperfectos que existen, es decir, un mercado de esta clase no conlleva a un óptimo económico de tipo paretiano, están basados sobre hipótesis de concurrencia pura y perfecta de los modelos neoclásicos de valores del suelo. Solo para mencionar, son tres fuentes principales de imperfección: la naturaleza del bien del suelo; la cantidad de agentes y su poder de información; el comportamiento de los actores y el modo de formación de los precios. Pues, para dinamizar el capital inmobiliario se requiere construir, alquilar o vender la mercancía inmueble, es decir, viviendas, departamentos, lotes, con el objeto de obtener beneficio económico para mantener el ciclo de producción, inclusive, incrementarlo, pues, de esta manera se garantizaría la acumulación de riqueza. Y en verdad, esto no preocupa, no es malo que haya un impacto del capital inmobiliario, preocupa que no esté controlado, normado, regulado ese impacto. Ni mucho menos existan mecanismos de compensación o de retribución por los beneficios económicos generados gracias a las dinámicas comerciales del suelo urbano, que al final es de todos.

El impacto de este capital va creciendo en la medida que el Estado se va “retirando”, sin siquiera intentar regularlo. Como es evidente, dicho impacto se manifiesta particularmente en ciertas zonas de la ciudad y para ciertos usos del suelo, allí donde la localización le asegura las mayores rentas, zonas en las que hay una mayor disponibilidad y dotación de servicios ambientales. Con esa proyección, el impacto tiende a ser desintegrador de la ciudad, segregador. Actualmente, el mercado inmobiliario poco tiene que ver con una ciudad ordenada, sustentable, digna, equitativa… no nació para eso, sino, casi exclusivamente, para generar ganancias, para competir entre actores. Por esto, la regulación de este mercado es muy importante, mucho más cuando define las condiciones de inclusión o exclusión en términos insostenibles e inequitativos.

Por otro lado, buena parte de las rentas inmobiliarias provienen del cambio de uso de suelo para un uso superior, cuando el Estado aumenta la capacidad de utilización del suelo, el coeficiente de aprovechamiento es mayor, entonces hay una ganancia sobre el suelo que en general es redituable económicamente para el capital inmobiliario. Esta ganancia sobre el suelo debe(ría) ser capturada por el Estado y disminuir al mínimo la ganancia financiera.

La captura de estas sobreganancias por parte del Estado no implicaría que el negocio inmobiliario entre en crisis, se daría bajo otras condiciones, se le regresaría a la ciudad parte de lo que ella misma genera, como producto colectivo. Otro factor de ganancia vinculado al mercado inmobiliario es de naturaleza financiera, el mercado inmobiliario tiene un alto valor individual, por lo que es necesario implementar estrategias para asegurar que la rentabilidad de la inversión del capital inmobiliario, tenga también una rentabilidad social.

Al capital inmobiliario que se despliega de manera intensiva sobre el territorio urbano del área metropolitana de Cochabamba, no le interesa dónde están sus inversiones para construir o mejorar un inmueble. Prueba de ello, uno de los fenómenos que se está observando actualmente (y no son nuevos) en distintas zonas del territorio urbano del área metropolitana de Cochabamba, son las áreas agrícolas, las zonas de patrimonio cultural y áreas protegidas están siendo sometidas a una fuerte presión y transformación con fines inmobiliarios, cuasi meramente especulativos.

Regular el mercado inmobiliario implica una intervención a fortiori por parte del Estado, a partir de una estructura institucional de la normativa urbanística que influya en el mercado inmobiliario, con políticas urbanas que partan de defender lo público y que permitan al Estado capturar las plusvalías urbanas y utilizarlas en la generación de una ciudad que promueva de forma democrática una ciudad más inclusiva, más homogénea.

Ahora que estamos en plena contienda electoral, los aspirantes a las distintas alcaldías, deberían reflexionar sobre la urgencia de regular los desequilibrios generados. Las políticas públicas han dejado esto de lado, favoreciendo a cada momento la implementación de grandes proyectos inmobiliarios y olvidándose del bien común.

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