Observatorio del Derecho Humano a la Vivienda Adecuada

Sucre: Bajan los precios de los inmuebles, pero escasean los compradores

La desesperación por salvar la vida de los seres queridos que contrajeron covid-19 está obligando a varias familias a poner a la venta sus casas y departamentos con precios más bajos de los acostumbrados en Sucre. Aunque las rebajas de las viviendas son una realidad desde la llegada de la pandemia, escasean los compradores.

Roberto Daza, agente inmobiliario que se dedica al negocio de bienes y raíces desde hace 15 años, relata a PANORAMA que desde que empezó la pandemia, en 2020, hasta mayo de este año, las ventas de viviendas cayeron casi en un 100%, es decir, prácticamente a cero.

En su caso, dice que vendió apenas un departamento en todo este tiempo.

Los anuncios en medios de comunicación y redes sociales muestran una gran oferta de inmuebles a la venta en diferentes sectores de la ciudad.

Hay desde departamentos sencillos hasta hermosas casonas a las que se puede acceder a través de financiamiento bancario; empero, son más las que no tienen sus documentos en regla.

Desde mediados de mayo, se han empezado a ofrecer los inmuebles con rebajas de hasta un 30%. Así lo confirma a este suplemento el propio Daza.

“Hay muchos interesados que llaman, preguntan los precios y las características de los inmuebles; incluso se hacen mostrar las viviendas, pero, a la hora de la verdad, no compran. Hasta ahorita las ventas siguen detenidas”, dice el agente inmobiliario.

En las redes sociales varias empresas constructoras ofrecen en preventa departamentos desde 25.000 hasta 80.000 dólares.

Si bien algunas casas pequeñas se pueden comprar hasta en $us 35.000, otras llegan a costar incluso más de $us 180 mil. Tampoco faltan las grandes casonas, por las que piden más de medio millón de dólares.

Tener una vivienda propia es el sueño anhelado de toda familia, y, para cubrir esa demanda, las entidades financieras readecuaron sus ofertas en este tiempo de emergencia sanitaria. Proponen bajos intereses para que la gente que no tiene un colchón financiero pueda acceder a los créditos.

“Sin embargo, pese a que hay esa ayuda, mucha gente no puede tener casa”, dice, por su parte, Osman Padilla, presidente del Colegio de Arquitectos de Chuquisaca.

Recuerda que, por ejemplo, este año la Agencia Estatal de Vivienda (AEVivienda) tiene un plan adecuado para construir en el municipio de Sucre más de 850 casas.

Existe el plan de remodelaciones, el plan de construcción total y el plan de contraparte; entonces, este proyecto no solo beneficia a personas de condiciones precarias, sino a las que tienen calidad media, que pueden ser favorecidas por este incentivo a la vivienda social.

No obstante, para acceder a una vivienda social de la AEVivienda, un requisito indispensable es que el interesado tenga terreno para construir el inmueble.

Allí radica el problema por los altos precios de los terrenos. Para comprar uno se invierte como para construir una vivienda o, en algunos casos, incluso más.

En Sucre están los terrenos más caros del país, sostiene Álvaro Marchant Sanz, presidente de la Sociedad de Arquitectos, Peritos y Evaluadores.

En otras ciudades, con zonas similares y/o terrenos que tienen las mismas características, los precios están a la mitad de lo que se pide en la capital.

“Yo creo que es el resultado de los usos y costumbres de la sociedad; técnicamente, no hay manera de demostrar por qué es el doble de caro. Es una ciudad que tiene muy pocas industrias; realmente, no se justifican los precios elevados”, dice Marchant.

Por su parte, Padilla indica que más allá de tener un terreno, el Gobierno junto con la AEVivienda tienen que crear otros mecanismos para dotar de viviendas a la población. En su criterio, una alternativa sería que construyan bloques de viviendas multifamiliares para beneficiar a las personas que así lo requieren.

“Existen zonas que no tienen servicios, ni infraestructura y aun así el precio del terreno es muy elevado”, comenta el profesional.

En otros sectores de la ciudad, como el centro histórico, el precio de los terrenos se torna inaccesible. El metro cuadrado llega a costar hasta 1.000 dólares. Pero, no llega a tener una plusvalía porque esos inmuebles no pueden ser readecuados debido a las restricciones de la zona por ser patrimonial.

De acuerdo con los resultados de una indagación que Padilla hizo hace algún tiempo, una de las causas para que los precios de los terrenos sean tan elevados en Sucre es la migración masiva que hubo hace unos años de gente proveniente del norte de Potosí, que llegó a esta ciudad durante el auge de la minería.

Ese apogeo les permitió realizar inversiones inmediatas en la capital, comprando terrenos al precio que pedían los propietarios; incluso ofrecían montos más elevados con tal de adquirirlos.

Así, se establecieron montos que ya no volvieron a bajar, más bien siguieron con la tendencia de subir. “Ahí sucedió ese fenómeno de los precios elevados de los terrenos, que en su momento se igualó y ya no bajó”, remarca Padilla.

Otra causa de la rebaja en los precios de los bienes inmuebles es que hay propietarios que temen que el Gobierno apruebe alguna ley que afecte a sus propiedades y bienes. Por eso quieren deshacerse de sus propiedades bajando sus precios.

Es el criterio del presidente de la Sociedad de Arquitectos, Peritos y Evaluadores, Álvaro Marchant Sanz.

Sin ir lejos, el impuesto a las grandes fortunas promulgado en diciembre de 2020 por el presidente Luis Arce a través de una ley que se aplica para “personas naturales” a riquezas colocadas en territorio nacional o en el exterior, está vigente desde este año a través de una declaración jurada que deberá presentar el contribuyente anualmente.

Este impuesto es de carácter anual y confidencial. La norma fija un tributo variable con alícuotas de 1,4; 1,9 y 2,4 por ciento, según el patrimonio.

Marchant indica que el impuesto a las grandes fortunas afecta a las personas que tienen como mínimo diez inmuebles.

Por ejemplo, dice que un constructor que acudió a un crédito bancario para levantar un edificio de 20 departamentos, los cuales están a su nombre, no significa que todos sean para él o su familia; son para ponerlos a la venta.

“Ahora mismo esas personas están figurando como si tuviesen grandes fortunas, pero la realidad no es así”, acota el arquitecto.

“Con el tiempo y trabajo honrado se puede recuperar el dinero, pero no la vida de los familiares. Entonces, hay que hacer lo que sea para salvar sus vidas”.

Así resume Álvaro Marchant Sanz, presidente de la Sociedad de Arquitectos, Peritos y Evaluadores, la emergencia sanitaria que está afectando en todo aspecto a mucha gente, al punto de que llegan a vender sus propiedades.

Pese a que hay ayuda del Gobierno, no es suficiente.

El arquitecto consultado por PANORAMA sostiene que es evidente que bajaron los precios de las casas y terrenos, pero, el problema es que no hay “flujo de efectivo” para comprar esos bienes.

El hecho de que bajen los precios no siempre significa que las propiedades sean accesibles. Todo depende de la oferta y la demanda.

“Si bien ahora hay mucha oferta de casas y departamentos, no existe dinero para poder comprar”, agrega Marchant.

Luego, complementa lo siguiente: “La necesidad de vivienda siempre va a estar presente en la población, continuamente se van formando nuevas familias. Eso implica que la demanda real haya bajado, por lo cual los precios tienen que rebajar”.

La importancia  del avalúo de viviendas

Los barrios están creciendo a gran velocidad, pero fuera de la norma o directamente de manera clandestina. Eso implica que valen menos porque no tienen los papeles en orden. Y tampoco sirven para solicitar un crédito bancario.

El presidente de la Sociedad de Arquitectos, Peritos y Evaluadores, Álvaro Marchant Sanz, dice que buena parte de la población no entiende cómo es el avalúo de viviendas porque el precio de un inmueble varía respecto a otro que incluso está muy cerca.

Pone el siguiente ejemplo: No es lo mismo tener una vivienda en la avenida Hernando Siles esquina Junín que otra que está en la Junín esquina Urcullo, pues si se instala un negocio en la primera ubicación le irá mucho mejor con las ventas por ser un sector más comercial, por estar más a la vista y porque, entre otros factores, hay mayor afluencia de gente.

La diferencia del precio de un inmueble respecto a otro, estando ambos en una misma cuadra, puede llegar a ser de entre 20, 30 y hasta 40 por ciento.

“Podemos demostrar aquello haciendo proyecciones económicas con un equipo multidisciplinario. El hecho es que la gente no está acostumbrada a requerir los servicios de un evaluador cuando quiere vender su inmueble; lo hace a ciegas. Así mismo pasa con el comprador; no sabe si está caro o barato”, detalla Marchant.

En su criterio, los 300 o 500 bolivianos (monto que depende de varios aspectos) que se pagan a un evaluador no son mucho en relación a los 60 mil dólares que cuesta un departamento pequeño. Lo importante es que la transacción se haga con el precio correcto y justo, tanto para el vendedor como para el comprador.

CORREO DEL SUR averiguó y constató que varias personas, en su desesperación por conseguir recursos económicos para salvar la vida de familiares que contrajeron el covid-19, están poniendo a la venta todos sus bienes inmuebles y muebles, ya que los tratamientos de esa enfermedad demandan enormes sumas de dinero. 

María Teresa Ugarte es oriunda de Potosí, pero radica desde hace 33 años en Sucre. Cuenta que sus dos hijos, nueras y nietos (ocho personas en total, entre niños y adultos) se contagiaron con coronavirus en La Paz, ciudad en la que radican.

De los ocho, cinco están internados en una clínica particular y los demás se curan en sus casas. “No hay dinero que alcance, hemos tenido el apoyo de nuestros parientes, pero sigue faltando la plata. Estoy endeudada hasta el cuello, pero no me importa: primero es la salud de mis hijos y de mis nietos; por eso estoy poniendo a la venta mis casas. Si tengo que quedarme en la calle, no importa”, relata entre lágrimas.

R.C., maestro de profesión que no quiso ser identificado, en 2020 perdió a causa del coronavirus a su madre y este año a su padre. Su esposa está muy delicada de salud, en terapia intensiva, y su hija permanece en la terapia intermedia de una clínica privada.

Para cubrir los gastos de internación, medicación y oxígeno espera concretar la venta de su casa, que tiene 200 metros cuadrados, tres dormitorios, living, comedor, escritorio, cocina con comedor de diario, dos baños y un depósito a 120 mil dólares. El precio real, según sus palabras, es de 180 mil.

El covid-19 es otra de las razones por las que se aprecia una rebaja en los precios de las casas y terrenos en este momento.

Para Osman Padilla, presidente del Colegio de Arquitectos de Chuquisaca, “la baja del precio del terreno se da para poder cubrir otras necesidades que en este caso es por la salud”.

Este arquitecto cree que esa situación actual es pasajera, pero también que debería ser aprovechada por las autoridades para establecer una fluctuación de precios en el mercado de terrenos y nivelarlos, es decir, que no sean muy altos.

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