En la actualidad, en el marco de la Ley N° 393 de servicios financieros, las entidades bancarias pueden otorgar un crédito de vivienda comercial o un crédito para vivienda de interés social13. La tasa de interés para las primeras varía, dependiendo la entidad que otorgue el crédito, entre el 9% y el 14% (ASFI, 2017); en cambio, para las viviendas de interés social, la Ley ha fijado tasas relativamente más bajas, que varían del 5,5% al 6,5% en función del precio de la vivienda (Decreto supremo N° 1842, 2013).
Además de estas tasas de interés relativamente bajas, la política gubernamental en la materia ha obligado a que una parte importante de la cartera de créditos de la Banca esté destinada a créditos de vivienda. También se ha concretado en el establecimiento de un Fondo de Garantía con el fin de respaldar el crédito de los hogares que no pueden dar una cuota inicial (Decreto Supremo N° 2137, 2014).
Esta parte de la política financiera y crediticia en vivienda se ha completado con la construcción directa de unidades habitacionales que, una vez concluidas, también serán otorgadas con la intermediación del sistema financiero.
¿Cuál es el alcance y efectividad de esta política? En primer lugar, enmarca a todos aquellos terrenos, viviendas y departamentos que están asentados en áreas legalmente designadas u homologadas como urbanas y que tienen todos los papeles debidamente saneados. Los terrenos y las viviendas que no cumplen estas condiciones no aplican a esta política. En segundo lugar, esta política crediticia beneficia solo a aquellas personas, cuya capacidad de endeudamiento les permite adquirir este tipo de unidades habitacionales. ¿Quiénes son estas personas?
El gráfico de Capacidad de endeudamiento según salario mínimo nacional, en dólares por duración de crédito presenta la capacidad de endeudamiento para una persona o un hogar. Los montos de crédito consignados, son los montos máximos a los que se puede acceder a una tasa de interés del 6%.
Desde la perspectiva del componente de asequibilidad de la vivienda, puede decirse que el modelo de endeudamiento está fijando —para una capacidad de pago mensual que no socave la satisfacción de otras necesidades indispensables— los montos a los que se puede adquirir una vivienda a crédito, o el monto de endeudamiento que se puede sumar a un monto de ahorro previo con el fin de adquirir una vivienda. En este sentido, también está fijando los límites de la asequibilidad; en efecto, asumir créditos o compromisos de pago superiores a los que pueden soportar los niveles ingresos, significa rebasar esos límites y quitar recursos para la satisfacción de otras necesidades tan importantes como la vivienda.
Una primera revisión de la capacidad de endeudamiento enseña que las personas u hogares, cuyos ingresos son equivalentes a un salario mínimo, pueden comprometer 86,21 dólares, el 30% de sus ingresos, para el pago mensual de un crédito. Con esa capacidad de pago, a 20 años plazo, que es el periodo estándar al cual el sistema financiero otorga créditos, una familia con ese nivel de ingresos podría acceder a un crédito de 12 mil dólares. El problema aquí, aparte de que ese nivel de ingresos no alcanza a cubrir los requerimientos mínimos de alimentación, educación, salud, etc., en la actualidad, está en que con ese monto de crédito no se puede adquirir una vivienda, ni siquiera un terreno, ubicado en área urbana y completamente saneado. Por lo que se puede concluir que los sectores con este nivel de ingresos no pueden acceder a un crédito de vivienda de interés social y mucho menos a una vivienda comercial.
La parte de la población que está por fuera de las políticas estatales de vivienda y del sistema financiero formal, autoconstruyen y autoproducen sus viviendas. La comprensión de estas formas de adquisición de una vivienda, debido a las diversas manifestaciones en que se presenta, involucra distintos aspectos como los procesos organizativos que conlleva, los tipos de vivienda que se construyen, los materiales y tecnologías que se aplican (Salas, Salazar, & Peña, 1988). Aquí se hace abstracción de todos esos aspectos a fin de visualizar que, independientemente de la estrategia de autoconstrucción y autoproducción que se siga, todo el proceso depende —directamente— de la capacidad de ahorro que una familia tenga.
Es cierto que el nivel de endeudamiento, en última instancia, depende también de la capacidad de ahorro, pero, en tanto los que acceden a un crédito pueden adquirir una vivienda ya acabada o construirla sin mayores interrupciones, a cambio de comprometer el pago de una mensualidad fija; los hogares que quedan por fuera del sistema crediticio, tienen que esperar a juntar el dinero para adquirir un lote de terreno y encarar alguna labor de construcción. Por ello, completar las etapas de la autoconstrucción o autoproducción que se siga, dependerá del ritmo al que se junte ese dinero.
En el Cuadro N° 17 se presenta la capacidad de ahorro de una persona o un hogar sin menoscabar la satisfacción de otras necesidades; es decir, los montos que un hogar puede lograr ahorrando mensualmente el 30% de sus ingresos, por un periodo que va de cinco a cuarenta años. Al igual que en el caso del modelo de endeudamiento, aquí se ha equiparado los ingresos con el salario mínimo nacional, pero, se ha supuesto una tasa de interés de ahorro de 0%; esto último con el fin de establecer una base estándar y en atención a que no todas las personas que ahorran perciben intereses por los mismos.
